一房二卖——卖房履行后合同

在一房二卖中，出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。　　在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是基于对该房屋所有权上产生的物权请求权。前买受人享有的是基于房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使其已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有即丧失法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。依据《合同法》第一百一十条第（一）项的规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行的情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。出卖人依《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，对债权得不到满足的买受人承担赔偿损失的责任。　　关于债务不履行的损害赔偿，值得讨论的是，前买受人可否向出卖人请求相当于其再出售房屋所获取价金的损害赔偿，亦即赔偿的范围如何。我们认为，损害赔偿，除法律另有规定或合同另有约定外，应以填补债权人所受损害及所失利益为限。实务中，出卖人往往在房地产升值时，见利背信而与后买受人成交，对此买卖标的物的涨价部分，系前买受人可期待利益，应视为所失利益，列人赔偿范围之内。这样才能更彻底地履行公平和诚信原则。

·买卖合同中的标的物的法律定义
      买卖合同中的标的物，是指国家允许自由流通的属于出卖人所有的物品。《合同法》第一百三十二条规定“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标......

·何谓定金罚则？
      1、定金的概念定金是合同当事人为了确保合同的履行，依据法律规定或者当事人双方的约定，由当事人一方在合同订立时，或者订立后、履行前......

·买卖合同中有关利息的规定
      买卖合同中约定的有关利息的规定，是指买卖合同生效后，标的物所生的利息的归属。《合同法》第一百六十三条对此作了明确的规定“标的物在交付之前产生的孽息，归出卖人......

·在微信上购买货物，合同履行地如何确定
      通过微信交流达成买卖协议以订购货物，并约定收货地，故该买卖协议属于以信息网络方式订立的买卖合同。根据《民事诉讼法解释》第20条规定，以信息网络方式订立的买卖合同，通过信息网络交付标的......

·如何计算商标侵权的损害赔偿额？
      1、以商标法规定的计算方法确定侵权赔偿额　　商标法第三十九条规定：“赔偿被侵权人的损失，赔偿额为侵权人在侵权期间因侵权所获得的利润或者被侵权人在被侵权期间因被侵权所受到的损失。”最......

·房屋拆迁中，承租人享有哪些权利？
      （1）在拆迁租赁房屋时，有权利要求出租人与拆迁人之间签订产权调换拆迁协议；（2）在拆迁人与产权人之间签订的拆迁协议损害其合法权益的，承租人可以请求法院宣告有关拆迁协议无效；（3）就拆迁......

·知识产权权利人向海关总署申请续展的期限及续展有效期
      根据《知识产权海关保护条例》第十条，在知识产权有效的前提下，知识产权权利人可以在知识产权海关保护备案有效期届满前，向海关总署申请续展备案应在届满前六个月内。每次续展备案的有效期为七......

·什么是犯罪故意？
      犯罪的故意，是指行为人明知自己的行为会发生危害社会的结果，并且希望或者放任这种结果发生的一种主观心理态度。犯罪故意分为直接故意与间接故意两种:   1、直接故意，是指行为......

·购买期房的法律风险
      在购买期房时一定要看“五证二书”。五证是指：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、商品房预售许可证。买完房以后还要查验或者验收“二书”。“二书”是......

·离婚时，能否返回彩礼？
      最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(二)第十条规定：当事人请求返还按照习俗给付的彩礼的，如果查明属于以下情形，人民法院应当予以支持：    ......

·延期审理申请书
      申请人：A，男，××岁，×族，××省××县人，××省××市××厂职工，现住××市××区××街××号。请求事项：关于××区人民法院（1999）民初字第125号“申请人A诉B债务纠纷”一案......

·侵犯著作权的法律责任（二）
      《中华人民共和国著作权法》第四十七条规定：有下列侵权行为的，应当根据情况承担停止侵害、消除影响、赔礼道歉、赔偿损失等民事责任；同时损害公共利益的，可以由著作权行政管理部门责令停止侵......

·战时拒绝、逃避服役罪
      一、概念及其构成战时拒绝、逃避服役罪，是指公民战时拒绝、逃避服役，情节严重的行为。（一）客体要件&nb......

·用人单位违法解除劳动合同应承担何种责任？
      劳动合同是劳动者与用人单位确立劳动关系、明确双方权利和义务的协议，一经依法订立，即受到法律法规的保护，任何一方都不得随意解除。如果一方或双方当事人要解除劳动合同，也应当符合法律法规......