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安庆市大观区人民法院山口法庭
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安庆大观区人民法院：灵活处置财产缩短执行时间
从安庆大观区人民法院了解到，日前，安庆大观区人民法院执行结案一起金融借款合同纠纷。执行法官根据案件具体情况，灵活运用处置措施，稳妥、安全地处置了两套房产，这要比正常评估拍卖程序，节省了个月以上的时间。
据了解，这起案件的申请执行人为安庆市一家商业银行，被执行人为一家汽车销售服务公司、刘某以及王某。案件受理后，经安庆大观区人民法院调查，发现被执行人除了抵押在申请人处的三处房产外，无其它财产可供执行。
“核实了被执行人财产状况后，我们立即启动了对抵押房产的处置工作，并确定了执行方案。”法官吴应南向记者介绍，被执行人刘某、王某名下的三处房产中，合肥市有两处，安庆市有一处。“由于合肥市的房产比安庆市的住房处置起来要快，我们将优先处置合肥市房产作为案件执行重点，力争快速执结案件。”
承办法官了解到，被执行人王某已将其位于合肥市的房产对外出租，且房屋承租人对该房有购买意向，但因财力限制，需要向银行办理按揭贷款。承办法官考虑到常规评估拍卖程序耗时较长，而且王某所有的房屋在拍卖成交后，可能存在交付困难。决定对被执行人位于合肥市的房产通过变卖程序处置，安庆市的房产则通过拍卖程序进行处置。
吴应南说：“变卖程序需要申请执行人和被执行人双方对房产变卖的价格认可。变卖成交后办理产权证照过程中，还需双方当事人协助房屋买受人办理，因此变卖程序虽比拍卖程序节省时间，但过程比拍卖程序繁琐。如果房屋买受人还需办理银行按揭贷款的话，法院还需向合肥市存量房资金托管中心下达协助执行通知，要求资金托管中心对交易房款先冻结再扣划至法院账户。”
被执行人刘某因经营不善，案件执行时已到江苏省打工。为此，承办法官先是电话联系了刘某，向其说明案件执行方案及厉害关系。为加快案件执行进度，承办法官通过执行联动机制，请求公安机关协助查找并控制刘某。同时，让刘某的亲朋好友做刘某的工作，最后刘某同意以万元变卖合肥市的房产，并主动带领承办法官到合肥市实地查看房产，配合法院执行。
吴应南告诉记者，被执行人王某名下房产的买受人即房屋承租人来自皖北农村，经济能力有限，需向银行办理按揭贷款。“房价万元，贷款万元。在办理按揭贷款过程中，法院需要将房屋部分价款此案中即首付万元，及后续房款在托管中心进行冻结。待价款全部到位后，一并扣划至法院账户，这就增加了执行风险。”
吴应南说，为降低风险，承办法官和申请人、买受人沟通，确定方案为：买受人先将首付款以外的价款支付到法院。“待按揭贷款成功，并将全部房屋价款到位后，再将买受人支付的垫付款从法院退还。”
吴应南说，承办法官先后次前往合肥市协调各方当事人，以及处理房产、土地、资金托管、税务等相关事务，将被执行人两套房产稳妥、安全处置完毕。“这比正常评估拍卖程序，节省了个月以上的时间。”。

安庆律师

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