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扬名法庭 在物业和业主间穿针引线
扬名法庭庭长何英向小区居民讲解物业纠纷化解途径以及服务承诺的具体细节。费海峰 摄
&#;&#;今年上半年，物业纠纷案件同比增长%。面对业主与物业之间飙升的矛盾，江苏省无锡市南长区人民法院扬名人民法庭积极参与社会管理，以司法之手在业主与物业间穿针引线化解纷争，使%的案件以调解方式结案，并有效缓和了业主与物业之间的关系。
&#;&#;引导业主对安全保障的心理期望：物业提供的安全保障的底线
&#;&#;“丁法官，我跟物业公司的人简直无法沟通了，你务必要替我主持公道！”扬名法庭法官丁炜还未踏进办公室门，就接到了来自晨光小区业主李先生的电话。
&#;&#;李先生与嘉禾物业公司的矛盾由来已久。年的一天，李先生出差回到无锡，刚打开门便发现家中一片狼藉，万元现金、金器首饰及古钱币等贵重物品均不知所踪。报警后，李先生主动要求调取当天小区入口的监控录像，这一看，可把原本就窝火的李先生彻底激怒了。
&#;&#;“保安人员居然一直待在值班室，根本没有巡逻巡查！物业公司不是有责任保护业主的人身财产安全吗？”李先生向丁炜愤懑地说道。
&#;&#;其后，由于双方对赔偿事宜协商不成，李先生便拒交物业费。年末，嘉禾公司将李先生告至法院。
&#;&#;最终，双方在法官的调解下表示同意七折收取物业费用。嘉禾公司也承诺改进安全保障工作制度，加强对保安人员质素的管理。
&#;&#;“业主对物业公司安全保障能力期待过高www.nj64.com。”扬名法庭副庭长汤然说，虽然根据合同约定，物业公司有责任保证业主人身财产安全，但实际上这点很难分解落实到每一户。我们所能做的就是引导业主降低对物业安全保障的期望值，并督促物业在安保措施上进行提升www.nj64.com。在汤然所办理的案子中，有位赵女士给他留下了深刻的印象。
&#;&#;赵女士为某小区一楼住户，某日清早起身，发觉家中已遭到贼人光顾，损失财物合计人民币万元。通过汤然的不懈努力，从中“牵线搭桥”，赵女士最终主动与物业进行协商，后双方达成一致，物业公司支付赵女士元用于其院墙的维修及防盗门的更换，同时表示将密切留意赵女士家附近的安全状况。
&#;&#;很多案件中，业主往往忽略了自身对安全保障所应做的努力。当然，作为物业公司来说，“小时轮防巡逻制”、“安装全方位无死角探头”、“来访宾客实名登记”等该做的一定要做到位。
&#;&#;督促服务承诺的落实：给业主正当接受服务权益保障
&#;&#;上半年，扬名法庭受理了一批物业费纠纷案件，业主不愿交纳物业费的原因均为不满意物业公司的服务质量。据查，物业公司确实存在许多不足之处，如绿色植物被破坏无人过问，建筑垃圾随意堆放形成卫生死角，楼道中堆放杂物未及时清理，内外墙漏水不及时整修等。一系列的问题归并起来，久而久之便成了业主的一块心病。
&#;&#;业主薛某由于家中漏水而拒交物业费，两年后，物业公司以此为由将其起诉至法院。薛某接到开庭通知后气愤难平，遂将其经历张贴至小区公告栏中，声讨物业不负责的行为www.nj64.com。不料，一石激起千层浪，该消息得到了许多家庭的迅速回应，他们纷纷表示物业公司事前未与业主协商便直接诉诸法律的行为太不成熟，并表示大家将作为薛某的“后援团”，陪同其至法院参加开庭www.nj64.com。
&#;&#;原来，该物业公司此次将小区内拖欠物业费的户业主一并告上了法院，惹来骂声一片。跟薛某一样，许多业主都是因为不满意物业服务质量而拒绝支付物业费用。根据调查，矛盾的事由无非卫生环境差、公共设施不完备或者漏水维修不及时等，更有甚者，某些业主见别家拒交，自己也就凭空捏造个理由来逃避交纳费用的责任www.nj64.com。
&#;&#;扬名法庭庭长何英与双方进行了沟通。物业负责人承认自身在小区管理方面存在诸多不足，也深刻意识到了与业主沟通的重要性。最终，该负责人承诺尽快联系漏水维修事宜，并同意减免业主部分物业费用。
&#;&#;无独有偶，另一小区的业主小陈也遭遇了另类的困扰。物业公司安装的摄像头正好对准小陈家一楼卫生间内，给一家人的生活起居带来了极大的不便。小陈与物业公司曾试图协商解决此事，不料双方因维修方式产生分歧而作罢。后物业公司以小陈拖欠物业费为由将其告至扬名法庭。
&#;&#;最终，在法官和调解员的共同努力下，双方达成一致意见，小陈将在物业重装摄像头之后，全额支付之前拖欠的物业费用。
&#;&#;何英对业主说，物业公司在长期的服务过程中必然会逐渐显露出一些不尽如人意之处，业主遇到情况后不应以拒交物业费对物业公司进行对抗。
&#;&#;约定不明和法律滞后的矛盾生由：以公平原则给予调解和公断
&#;&#;在约定不明的情况下，业主与物业之间产生的矛盾如何解决？庆丰小区业主宋某带着这样的疑问来到了扬名法庭。
&#;&#;由于停在楼下的车辆被人恶意刮划，事后宋某为补漆喷漆花去人民币万元www.nj64.com。其后，宋某找到万家物业负责人黄经理协商处理方法，黄经理承诺宋某此后可免交物业费，并提供其免费的车辆停泊权。
&#;&#;第二年，万家物业从庆丰小区撤出，转由维远物业接管。由于前物业曾给出承诺，宋某遂坚持不交物业费及停车费。维远公司表示事件发生于万家公司管理时期，宋某应向万家进行追偿，且自维远公司接手管理小区以来，宋某车辆并未发生过任何擦碰，无理由拖欠物业费。当法官找到宋某时，其对维远公司的态度十分不认可，他认为自己平白无故蒙受了损失，物业不赔偿不说，现在还要反口叫其交纳物业费，于理于情都不能接受。
&#;&#;物业公司之间的承接工作，通常也只是对小区管理权力的移交，像宋某这样与前物业有过承诺的业主利益便得不到切实保障，而《物业管理条例》中也未将此类情况纳入明确规定。
&#;&#;经过法官耐心地开导与释法，宋某承认将前物业的过错迁怒到维远公司的做法确实有失偏颇，在法官的调解下，维远公司同意打折收取物业费用，最终案件得到了公正、圆满的解决。
&#;&#;事实上，由于约定不明或者法律滞后而产生的纠纷矛盾不在少数www.nj64.com。曾经甚嚣尘上的“阳光小区建筑垃圾场”案，便是一个很好的例子。
&#;&#;住在阳光城市花园B区的业主遇到了件头疼事儿www.nj64.com。由于小区内新入住业主较多，物业公司为方便卫生管理，在B区东大门处临时用水泥砖搭建了一个建筑垃圾站。本应是便民之举，不料却遭到了多名业主的联名起诉。
&#;&#;法律中，对于小区建筑垃圾站建造的规模与位置并未有明确规定。如何正确处理此种法律上不明确且无法预料的案件，无疑是对法院工作的一大挑战。扬名法庭一切从公平审理出发，主动于业主与物业公司间穿针引线，调和双方矛盾。
&#;&#;开庭前，扬名法庭与区城管、规划、环卫等相关部门进行会商，最终形成了一致意见。阳光城市花园B区建筑垃圾场可参照A区进行改建，加盖顶棚，将“露天式”整修为“封闭式”，并制定洒水、派专人管理等一系列措施尽最大努力保证原告业主的利益。
&#;&#;庭上，法官积极组织双方进行调解，原告业主纷纷表示将对物业的提议仔细斟酌。一周后，经业主协商，一致决定通过调解建议，并在法官的提议下撤销对物业公司的起诉。
&#;&#;据调查，物业合同中未明确的公共部分收益同样也反映出目前法律的一个空白www.nj64.com。据知情者透露，小区内产生的停车费、展板广告费、小摊贩的铺位费等，这些平常不被注意的费用普遍都是由物业公司代为收取并独自占有，然而现行法律并未赋予物业公司以上权力www.nj64.com。那么，这部分收入的分配方式无疑又是一个值得大家关心的问题www.nj64.com。
&#;&#;对于目前法律存在的盲点与空白，何英表示：“社会的法制化进程正在曲折中不断前行，法院要保障公民的合法权益，为双方搭建沟通的平台，起到促进和谐的‘桥梁’作用。”。
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法学学士 执业20年
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