合作开发房地产风险

房地产合作开发是指具有房地产开发资质的一方与提供建设用地使用权或提供资金、技术、劳务等一方或多方在共担风险、共享收益条件下合作开发房地产项目。最高人民法院于2005年6月18日颁发了法释[2005]5号《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》，对房地产合作开发合同中出现的相关法律问题作出了明确的规定。
当事人请求分配开发利益时应注意的问题，该解释第十九条规定：“在下列情形下，合作开发房地产合同的当事人请求分配房地产项目利益的，不予受理；已经受理的，驳回起诉：
  （一）依法需经批准的房地产建设项目未经有批准权的人民政府主管部门批准；
  （二）房地产建设项目未取得建设工程规划许可证；
  （三）擅自变更建设工程规划。”
  根据上述规定，房地产合作开发合同当事人在订立合作合同时，应注意审查合作方是否取得了项目开发所需的审批文件，如果在订立合同时尚未办理相应的审批手续，应及时督促负有相应义务的合作方办理相应的审批手续；在合作过程中，应妥善行使本方的监督权利。

关于不同收益分配的约定对合同性质的影响
  在合作合同中，当事人往往出于自身利益的考虑，而对收益分配有不同的约定，然而，不同的约定，往往带来不同的结果。对于不同的收益分配约定，司法解释作出了如下规定：
  （一）合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同；
  （二）合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同；
  （三）合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，因收取固定数额货币的，应当认定为借款合同；
  （四）合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。

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