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房地产法律纠纷及处理方案
常见的房地产法律纠纷主要有以下几种:
(一) 房地产权利的变化引起的纠纷,如典当、抵押、商品房预售、 租赁、在建项目的转让这一类的法律纠纷,在法律关系上既有债的关系,也有物权的关系。
(二)涉及第三人利益的纠纷。
如法律规定,房屋承租人死亡,共同居住人有继租权。
(三)由于法律对不动产的限制而产生的纠纷。
如法律限制了转让、出租房产的范围,建筑法对承包人的资质的限制等。使双方的交易关系不受法律保护。
房地产案件,属于人民法院民事审判庭审理,民事诉讼法规定,有关动产的案件,由不动产所在地人民法院专属管辖,因此在不动产的诉讼中,不能约定管辖,也不可以向被告所在地法院起诉。目前,有三种案件不受理:
(1) 历史遗留的落实房产政策问题
(2) 通过行政划拨来调整的房产。
(3) 单位与职工的分房、腾房、占房的纠纷。
人民法院在处理房地产纠纷的原则:
(1) 有利于房地产业健康发展,遵循市场经济规律,促进交易成功。
(2) 依法保护合同的原则,契约至上,只要不违反法律、法规的强制必规定。
(3) 严格掌握使用的解除,只要不是根本性的违约,并一方提出要求的,一般性违约,可采取补救措施的,不解除。
(4) 历史遗留问题,从轻解决。《城市房地产管理法》实施以前的行为,不以现存的法律严格规范。
(5) 安全原则,工程质量问题,不符合安全标准的,不得判令交付。
(6) 对应当履行的法律批准手续,未履行,因此应当判令合同无效的情况,只要在诉讼期间补办了批准手续,仍按照有效处理。如开发企业不具备开发资质,建筑企业不具备承包资质,土地使用权转让没有交清土地出让金或未取得土地使用权证书,无偿划拨的土地未经主管部门批准或未缴纳出让金,农村集体的土地,未通过国家征用,等等。上述违反法律规定,欠缺法定要件的情况,只要能在诉讼期间弥补所欠缺的法定要件,即可以按照有效处理。
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